Una cuestión que surge a menudo en las comunidades de propietarios tiene que ver con las medidas que se pueden tomar cuando alguien incumple sistemáticamente con sus obligaciones relacionadas con el pago de los gastos. La morosidad en la comunidad de vecinos no se trata de un asunto menor: perjudica a todos. Entre otras cosas, impide que la finca disponga de los fondos necesarios para realizar las obras, reformas y labores de mantenimiento que se requieren.
Lamentablemente, siempre existe la posibilidad de que un propietario sencillamente ignore una y otra vez los avisos del secretario administrador. ¿Qué se debe hacer para instarlo a cambiar de opinión? ¿Cómo presionarlo para que cambie de actitud y colabore con la comunidad? De eso hablaremos en este artículo.
La Ley de Propiedad Horizontal y el combate a la morosidad comunidad de vecinos
Desde hace años, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla medidas como las siguientes para instar a los deudores a cumplir con sus obligaciones:
- El presidente o administrador de la comunidad tiene la facultad de reclamar la deuda al propietario moroso, tras acordarlo los vecinos, mediante un proceso monitorio ante los Juzgados de Primera Instancia que correspondan.
- Los propietarios que no se mantienen al día con los pagos de la deuda pueden participar en las reuniones vecinales, pero se les puede privar de su derecho a voto. Ahora bien, la LPH ha experimentado interesantes modificaciones que dotan a las comunidades de propietarios de nuevas herramientas para instar a los deudores a ponerse al corriente. A continuación, hablaremos de los principales cambios a la legislación.
Lo último de la LPH en el combate a la morosidad
El 15 de junio de 2022 se publicó la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Entre otras modificaciones, abarca las medidas legales para instar a los deudores morosos a pagar su deuda. Estas se encuentran en el artículo 21.
De acuerdo con este apartado, la comunidad ahora tiene la posibilidad de acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal. Además, temporalmente podrán dejar de prestar ciertos servicios y negarle el uso de instalaciones comunes que no son indispensables, como gimnasios, jardines y piscinas de la finca hasta que la deuda sea pagada.
Tales medidas se implementarán siempre que no supongan una injerencia abusiva o desproporcionada que impacte negativamente en la habitabilidad de los inmuebles. Por ejemplo, no está permitido bloquear el acceso al propietario incumplido a servicios esenciales como el agua, la electricidad o la calefacción. De acuerdo con el artículo 172.3 del Código Penal, aplicar una estrategia coercitiva de esta índole constituye un delito.
Cabe señalar que las medidas para combatir la morosidad acordadas en las juntas de propietarios podrán añadirse a los estatutos de la comunidad, pero no podrán aplicarse de forma retroactiva. Por otro lado, los intereses acumulados pueden comenzar a cobrarse desde el momento en que venza determinado pago.
Además, es importante asegurarse de que las limitaciones de los derechos del propietario estén reguladas por normas estatutarias, las cuales se tienen que acordar de forma unánime. Lo anterior significa que no pueden ser aprobados por mayoría simple el mismo día de la junta. Y esto, a su vez, implica que hay que aguardar 30 días para saber si, efectivamente, se ha alcanzado el consenso entre todos los propietarios.
Artículo 21 Ley 10/2022, de 14 de junio
También de acuerdo con el artículo 21, la comunidad podrá reclamar al propietario moroso todas las cantidades que le adeuden por concepto de gastos comunes mediante el procedimiento monitorio aplicable a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
El deudor podrá ser demandado para hacer efectiva la ejecución contra el inmueble de la comunidad que esté inscrito a su nombre. Si así lo acuerda la junta de propietarios, el secretario administrador podrá presentar una demanda judicial para instar al moroso a cumplir con su obligación.
Al mismo tiempo, se ha revisado el proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias con el fin de hacerlo más ágil. A partir de ahora, la comunidad de propietarios tiene la facultad de reclamar judicialmente las deudas que llevan más de 3 días de vencimiento. Pueden hacer valer este derecho después de haber notificado al deudor, o haber colocado un certificado del acuerdo de liquidación en un tablón de anuncios o algún otro lugar visible de la comunidad.
La normativa admite la posibilidad de incluir en el requerimiento de pago todos los gastos relacionados con la reclamación de la deuda. Esto incluye los cargos ocasionados por la intervención del secretario administrador.
Acogerse a las disposiciones de la LPH en la comunidad de vecinos permitirá reducir al mínimo el problema de la morosidad.
