Ahora que se acerca el buen tiempo, es habitual que las comunidades de propietarios tengan ciertas dudas sobre el uso de las terrazas comunitarias.
¿Puedo hacer cerramientos en una terraza comunitaria de uso privativo? ¿Por parte de quién corre la limpieza y mantenimiento de las terrazas comunitarias? ¿Se pueden instalar aires acondicionados en las terrazas comunitarias?
En Administraciones Delgado vamos a resolver algunas de las dudas más frecuentes respecto al uso y disfrute de las terrazas comunitarias.
¿Qué son las terrazas comunitarias?
Una terraza comunitaria es cualquier tipo de terraza que pertenezca a la comunidad de propietarios.
Por tanto, la principal duda que suelen abordar los vecinos de una comunidad de propietarios tiene que ver con los tipos de terrazas y los distintos usos de estas.
En primer lugar, cabe destacar la diferencia entre las terrazas comunitarias de uso comunitario y las terrazas comunitarias de uso privativo. Es importante destacar que, exceptuando la accesibilidad de las mismas, las normas que son válidas para las terrazas comunitarias, lo son también para las privativas.
Normas de uso de las terrazas comunitarias
En la Ley de Propiedad Horizontal se establecen unas normas de uso de las terrazas comunitarias de una forma muy genérica. De hecho, esta ley no hace alusión a los elementos comunes.
No obstante, el artículo 394 del código civil constata que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
Al tratarse de una terraza comunitaria a la que se presupone fácil acceso y la posibilidad de andar sobre ella, cualquier vecino puede hacer un uso libre de la misma, siempre que no impida que el resto de vecinos la utilicen y que mantenga el estado en el que se encontraba antes de acceder a ella.
Normas para las terrazas comunitarias de uso privativo
Las terrazas comunitarias de uso privativo son totalmente distintas a las terrazas comunitarias.
Aires Acondicionados
Uno de los aspectos que infieren en el uso de las terrazas privativas es la instalación de los aires acondicionados.
Los aires acondicionados deben instalarse en las terrazas comunitarias. Algunos edificios de construcción reciente ya disponen de una zona reservada para la instalación de los aires acondicionados.
No obstante, cuando no existe un lugar específico para la instalación de los aires acondicionados, estos pueden instalarse en la fachada exterior del edificio, siempre que la normativa de la ciudad lo permita.
Generalmente, en las ciudades españolas está permitida la instalación de aires acondicionados en las fachadas exteriores de los edificios, siempre que no se vierta agua al exterior. Además, no suele estar permitido que se instalen dichos aparatos en las fachadas interiores, ni en los patios de luces.
Esto se debe a que estos aparatos desprenden calor, pudiendo provocar molestias a los vecinos que se asomen o abran las ventanas.
Gestión de humedades
Otra de las cuestiones a tratar en las terrazas de uso privativo es la gestión de las humedades.
En caso de que se den condiciones climatológicas extremas, la mayoría de seguros de comunidad cubren los daños producidos por dichas condiciones. En caso de que las humedades tengan su origen en una falta de mantenimiento de las terrazas comunitarias, deberá ser la propia comunidad de propietarios quién se encargue del mantenimiento y sus posibles consecuencias.
Cerramientos de terrazas
En lo referente a los cerramientos de terrazas de uso privativo, la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo por Ley 8/2013 flexibilizó el régimen de mayorías para estos supuestos concretos.
Según esta norma, para poder llevar a cabo un cerramiento de terraza es necesario contar con el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Además, se requerirá también una autorización administrativa previa a someter esta solicitud a la votación de la Junta de propietarios. Es decir, será necesario que el Ayuntamiento o el organismo competente haya concedido la licencia o autorización para efectuar dicha reforma antes de someterlo a la votación de los propietarios.
Por último, el artículo exige, cuando así sea necesario, el consentimiento de todos los propietarios afectados por dicha obra. Estos propietarios deberán acreditar y justificar el perjurio que sufren debido al cerramiento de terraza.
En definitiva, el propietario que quiera cerrar su terraza y que cuente con la autorización administrativa previa y con la mayoría cualificada de los 3/5 de la Junta de propietarios, deberá costear todas las obras de dicho cerramiento, así como, si fuese necesario, indemnizar por aquellos perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar por ello. En este último caso, la Junta de propietarios podrá solicitar un informe técnico imparcial.
