Un problema bastante habitual en el entorno de las comunidades de propietarios, sobre todo con la llegada del otoño e invierno, es el generado por las filtraciones de agua por la terraza del vecino, ubicada, lógicamente, en una planta superior del edificio. Y es que ya sea por descuido del propietario o por un mantenimiento deficiente del inmueble, la lluvia puede provocar filtraciones y humedades que, al extenderse, afectan a uno o varios pisos ajenos a la terraza donde se ha originado el problema. En tal caso, ¿Quién se hace cargo del pago de la reparación y de los daños provocados por las filtraciones? Esta es una pregunta con la se encuentran muchos administradores de fincas y que a aclaráremos a través de estas líneas.
Determinar la causa de las infiltraciones
En el caso de goteras o filtraciones en comunidades de vecinos, se deberá determinar en primer lugar si estas se generan a través de un elemento común del inmueble, o proceden de un elemento de una propiedad privada correspondiente a uno de los propietarios.
El artículo 396 del Código Civil contempla que tanto las cubiertas como las terrazas se consideran elementos comunes del edificio, además de los diferentes componentes estructurales del inmueble, dentro de los cuales se incluye las telas asfálticas o la capas de impermeabilización.
En este sentido, se puede tratar de una terraza de uso común (una azotea o una terraza que pueden usar todos los propietarios para tender), o bien, puede ser una terraza de uso privativo (un patio o ático de uso privado por parte del propietario del piso).
En el caso de un elemento de uso general, no hay duda, es la comunidad de propietarios la que ha de encargarse de su mantenimiento y reparación. Por su parte, en las terrazas de uso exclusivo se plantean más dudas, puesto que la responsabilidad puede ser del propietario o de la comunidad. En este caso, se llevará a cabo un análisis acerca de la causa que ha generado la incidencia, con la idea de determinar el responsable último.
Quién se hace cargo de la reparación en las siguientes situaciones
Dependiendo del daño causado, el administrador de fincas señalará varias circunstancias a tener en cuenta:
Problema de impermeabilización: si se tratase de un deterioro de la tela asfáltica o similar por desgaste, al ser un elemento que repercute en la estanquiedad y estructura del edificio en general, será la comunidad de propietarios la que deberá afrontar la reparación, dado que la terraza de uso privativo tiene una doble función: la de terraza propiamente dicha (para uso de su propietario) y la de cubierta del resto del inmueble. En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal establece en el apartado a) del artículo 10.1. que la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las obras de mantenimiento necesarias.
Filtración por un mal uso de la terraza de uso privado: puede darse el caso de que la capa de impermeabilización se deteriore por un mal uso del propietario. Por ejemplo, un desperfecto motivado por un anclaje de un toldo o estructura similar que haya perforado la tela. En este caso, debe ser el propietario el que se haga caso de la reparación, como se contempla en el apartado a) del artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal.
Daño de las baldosas o del solado de la terraza (de uso exclusivo) por su uso habitual: será el propietario el que deberá asumir la responsabilidad de reparar este problema, puesto que la limpieza y el deterioro de este suelo es una obligación que se le atribuye en el apartado b) del artículo 9.1, de la Ley de Propiedad Horizontal.
Además, este último artículo citado responsabiliza al propietario de la limpieza de sumideros y desagües, que también pueden ocasionar filtraciones y goteras en pisos inferiores, especialmente durante las precipitaciones intensas.
En cualquiera de los casos desde Delgado Administraciones podemos ayudaros. ¡Contáctanos y te asesoramos!
