Los Estatutos de la comunidad de vecinos son los documentos que recogen el régimen jurídico de la Comunidad, es decir, los derechos y obligaciones de los copropietarios. Dentro de los Estatutos se suele regular el uso y mantenimiento de las zonas comunes e instalaciones del edificio, la limitación de determinadas actividades en los pisos y locales, así como cualquier otro aspecto referente a la gestión, administración, reparación, conservación, seguros y gastos de la Comunidad. Las normas establecidas en un Estatuto de la comunidad de vecinos son de obligado cumplimiento para todos los propietarios que integran la Comunidad.
¿Qué obligaciones tiene la comunidad de vecinos respecto a los Estatutos?
Las comunidades no están obligadas legalmente a redactar Estatutos, por lo que siempre será una cuestión voluntaria establecerlos. En el caso de querer fijar unos Estatutos regirá lo dispuesto en el artículo 14.D de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que dispone expresamente: «corresponde a la junta de propietarios aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior».
Además, hay que tener en cuenta que los Estatutos de la comunidad de vecinos nunca podrán establecer nada que vaya en contra de los dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
No existe un modelo que fije el contenido de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ni la ley exige unas normas obligatorias, por lo que la redacción de los Estatutos deberá adaptarse a las características de cada Comunidad. El único límite es no vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal ni ninguna otra ley de obligado cumplimiento.
Una vez redactados, los Estatutos deben ser aprobados en una Junta Extraordinaria. La aprobación debe efectuarse por unanimidad, es decir todos los vecinos han de votar a favor de los mismos. Cuando los Estatutos hayan sido aprobados deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. En el caso de que no se inscriban en el Registro, solo serán obligatorios para los vecinos que los han aprobado pero no para aquellos que, en un futuro, adquieran una propiedad en el edificio. Por eso es imprescindible realizar siempre la inscripción para evitar conflictos y problemas futuros.
Un Estatuto comunidad de vecinos puede modificarse en cualquier momento. Para ello, debe seguirse el mismo procedimiento que para su aprobación inicial: convocatoria de junta extraordinaria, aprobación por unanimidad de la modificación e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los Estatutos de la Comunidad de vecinos y el título constitutivo
No hay que confundir los Estatutos de la Comunidad con el título constitutivo. Como hemos dicho antes, los Estatutos son el documento que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios. Por el contrario, el título constitutivo es la escritura de división horizontal del edificio. En esta escritura se recoge la descripción detallada del inmueble, así como los metros con los que cuenta cada piso o local. Esto sirve para asignar la cuota de participación de cada propietario en la Comunidad. El único elemento común de ambos documentos consiste en que los dos se inscriben en el Registro de la Propiedad.
¿Dónde puedo consultar los Estatutos de mi Comunidad de vecinos?
Si acabas de adquirir una vivienda o un local en un edificio es importante que te informes sobre los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. En muchas ocasiones, los Estatutos están incorporados a la propia escritura de compraventa. Sin embargo, si no obran en tu escritura tienes que averiguar si la Comunidad dispone o no de Estatutos. Como hemos dicho antes, los Estatutos son voluntarios por lo que hay muchas comunidades que no disponen de ellos y se rigen únicamente por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Para no tener problemas, el primer paso es que consultes con el presidente de tu Comunidad o al administrador. Si la Comunidad sí dispone de Estatutos tienen la obligación de facilitarte una copia para que conozcas las normas que estás obligado a cumplir.
En el caso de que esto no sea posible, tendrás que acudir al Registro de la Propiedad en el que está inscrito el inmueble y solicitar allí que te faciliten los Estatutos.
