No sabes si tu terraza es privada o comunitaria. Seguramente esto está reflejado en el contrato de compra venta o en el de alquiler, sino desde tu administración de fincas estarán encantados de resolverte esta duda. Normalmente estas preguntas surgen cuando queremos hacer cualquier tipo de modificación en la terraza, antes de nada infórmate y consulta con profesionales.
Lo primero que debemos conocer son nuestros derechos y obligaciones en una terraza de uso y disfrute, antes de hacer cualquier tipo de modificación.
¿La terraza comunitaria es de uso y disfrute privado?
Aquellas comunidades de propietarios que tienen terrazas comunitarias o patios comunales, existe un debate sobre quién puede usar el espacio y cuándo. En ocasiones, se convierte en foco de conflicto entre vecinos.
Primero, como propietario de una comunidad, debes saber que existen dos tipos de terrazas completamente diferentes. Hay terrazas de uso totalmente comunitario y terrazas comunitarios de uso privado. En este último, en particular, sólo algunos propietarios de la comunidad tienen derecho a disfrutar de ella por transmisión previa.
Esta diferencia es crucial. Comprender también las obligaciones del propietario o de la comunidad de vecinos respecto al uso y/o mantenimiento del patio asociado.
Uno de los primeros pasos es analizar las rúbricas compositivas de la comunidad y la normativa, que es donde se regula el uso y destino de las terrazas edificables. Los trámites anteriores deberán ser realizados por los administradores de la comunidad en el ámbito de su función consultiva. Así se evitan futuros conflictos.
Tipos de patios y terrazas existentes en los edificios
- La terraza general corona el edificio. Es universal, se suele utilizar principalmente para colgar ropa. Por lo general, también se arrienda a estaciones base para su uso en teléfonos móviles, lo que genera ingresos para la comunidad.
- Patio iluminado con terraza. El uso exclusivo y exclusivo del titular que tiene acceso a ella. Su uso será similar al de un patio general. Se pueden almacenar plantas con sus correspondientes macetas así como cualquier elemento decorativo o de mejora que no suponga obra fija.
- Terraza del ático. Suelen recibir el mismo trato que el anterior.
¿Qué se nos permite o no hacer en una terraza comunitaria?
El artículo 396 del Código Civil enumera las terrazas, los techos y los patios como elementos comunes. Sin embargo, algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en el ático o en la planta baja), tienen acceso directo al patio, por lo que utilizan estos espacios de forma exclusiva. No obstante, los propietarios deberán permitir el acceso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como la fijación de telas asfálticas.
Siempre es imprescindible consultar los estatutos de la comunidad, que determinarán las obligaciones en ambos casos.
Nos encontramos así ante elementos comunes de uso privativo, que imponen una serie de derechos y obligaciones a los propietarios que disfrutan de estos elementos.
Un derecho fundamental es poder usar las áreas comunes de manera privada y excluyente de otros propietarios, lo que significa facilidad de espacio y mayor utilidad, lo que a su vez se traduce en mayor valor para la vivienda.
Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración original sin el consentimiento previo de la comunidad, salvo que así lo autorice el título de composición o las normas comunitarias. En todo caso, será siempre preceptivo un informe técnico que avale la viabilidad de la obra prevista.
¿Qué modificaciones puedo realizar en una terraza comunitaria de uso privativo sin pedir permiso?
- Plantas. Sí, puedes tener plantas, pero en macetas. Si queremos jardineras empotradas, adosadas a la pared o fijadas al suelo, necesitaremos autorización comunitaria.
- Mesas, sillas, tumbonas. Sí, podemos decorar terrazas con elementos de este tipo, siempre que no sean fijos.
- Sombrilla. Podemos tener una sombrilla que no esté fijada al suelo o a la pared, pero tenemos que tener en cuenta que los pies no superen el peso que soporta nuestro patio.
- Tendedero. Si la casa tiene habilitado un tendedero, que suele aplicarse a todas las plantas, se recomienda utilizar este elemento para tender la ropa. Tenga en cuenta que si queremos usar el patio para esta tarea, eso significa usar los accesorios de la pared para asegurar las cuerdas, esto puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requiere la aprobación de la comunidad. Si usáramos un tendedero portátil, no lo necesitaríamos.
- Barbacoa. Este es un elemento complejo, porque en este caso tenemos que considerar no solo si afectará a la cubierta de la terraza. También tenemos que evaluar el daño que puede causar el humo. Como resultado nos enfrentamos a la situación de que podemos tener una barbacoa portátil sin necesidad de autorización. Si la queremos de obra, deberemos solicitar permiso a la comunidad. Pero si, la barbacoa provoca problemas de humo, estaríamos ante una situación recogida en la Ley de Propiedad Horizontal, que proporciona herramientas a las comunidades de propietarios si un vecino realiza “ actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
- Piscina o jacuzzi. También debemos tener en consideración dos factores. Primero, el hecho de que la piscina o el jacuzzi esté fijado en el suelo (lo que requiere permiso) o que sean portátiles, en cuyo caso no hay que realizar ningún tipo de comunicación. Segundo, tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar. La instalación de una piscina o jacuzzi sin un correcto estudio puede poner en peligro a todo el edificio.
- Modificar el suelo. Si nos limitamos a cubrirlo con algún elemento que no requiere obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera, no necesita autorización. Pero si queremos realizar un nuevo recubrimiento, que precisa de obra, tendremos que solicitar autorización a la comunidad.
Generalmente, todas las terrazas son elementos comunes del edificio, y dependerá de los estatutos su uso, disfrute, mantenimiento y realización de obras. Esta es una de las tareas de los administradores de fincas, el análisis y asesoramiento a la comunidad de propietarios para que aplique la forma correcta de proceder.
